摘要：当前, 我国房地产行业的市场秩序和系统建设还远未建立, 住房的结构还很不合理, 建立以廉租屋、经济适用房、商品房为体系的住宅体系已刻不容缓! 要结合国情、民情。长期、严厉打击房地产领域的投机行为, 建立住宅梯度消费的理念是政府一段时间的重要任务。

　　我国是个发展中的大国, 并将长期处在社会主义初级阶段, 农村人口城市化的进程还远远没有完成, 这决定了我国商品房、经济适用房和廉租屋( 包括限价房和经济租赁房) 的多层次住房结构还将长期存在。

　　但是, 近几年来, 各地都把房地产作为拉动地方经济的支柱产业和头号引擎,“以地生财”似乎成了地方的第一要务。在片面的政绩观和不科学的增长观指导下, 房地产行业过度膨胀, 尤其是在长三角地区、珠三角地区和北京等大型城市的房屋成交数量和价格一路飙升。同时, 经济适用房和廉租屋等保障性住房建设步履维艰, 住宅结构性矛盾日益突出, 这种畸形住宅生产结构的过度扩张, 引起了煤电油运、土地资源和生态环境的全面紧张, 引起潜在金融风险积聚乃至威胁整个国民经济的健康、可持续发展; 在住宅行业本身,由于各级政府和银行对房地产业的过度呵护, 导致了国内外热钱的蜂拥而至, 造成了我国住宅投机盛行, 居住条件两级分化日益扩大。在世界金融危机阴霾尚未散尽, 国内实体经济下滑、尤其是未来收入和就业形势仍十分严峻的当下, 在经济适用房和廉租房建设严重滞后和短缺的当下, 房价却一路飙升, 引起广大中低收入者的强烈反响和恐慌, 不利于和谐社会的建设。

　　就经济适用房而言, 各地、各级政府的认识、理解和贯彻力度是不同的。由于执行过程中有这样那样的偏差; 有面积过大、单价过高导致该享受者买不起的问题; 有管理审核不严导致富有一族囤积的问题; 有系统配套不完善的问题; 有权力寻租和腐败的问题; 有出现了“六连号”现象、违规购买和出租现象;“经适房用地造别墅”、“弃购”等等异常现象, 违背了经济适用房的初衷。地方政府和地产界对此一直有不同的待到来年花更红文/ 上海城市经济学会 顾海波意见, 各地在实施过程中差异也很大( 当然有些地方经济适用房还尚未面市)。

　　一、转变观念 认清职责

　　早在1996 年, 联合国在土耳其伊斯坦布尔召开的第二届人类住区大会就通过了各国建设住区的指导性文件——《人居议程》。《人居议程》对可持续的人类住区勾画了确切的设想——“人人享有适当的住房、健康而又安全的环境、基本服务、富有成效且自由选择的工作”。

　　必须清醒地认识到, 建立以经济适用房、廉租房为主的住房保障体系是各国政府的内在的责任。必须真正以科学的发展观为统领, 认识到住房建设在市场配置同时必须要借助政府的力量来保护弱势群体基本居住要求, 这是经济、社会“协调、全面、可持续和稳定发展”的内在要求和必要保证。通过国民收入的二次分配和财政转移支付, 扶持、加强和完善住宅保障体系建设, 从而使“人人都享有适当的住宅”。

　　二、系统设计 系统调控

　　房地产调控必须紧紧抓住“管住地根( 调整结构、扩大保障性用地、逼出囤积土地)、管住银根( 控制过度、非理性的开发贷款和个人贷款)、遏制投机、抑制投资”十六字方针, 现在“管住地根、管住银根”和调整住房结构、完善住房保障体系( 包括限地价和限房价) 都是从供给角度考量, 但当前主要问题是投机过甚而不是供给不足)、是有效供给不足但保障住宅不足, 在需求角度尚未对投机和投资进行界定。因此, 宏观调控不可能取得预期效果。当前当务之急是要尽快对“投机、投资”进行界定, 并运用差别的信贷、利率、——经济适用房不应取消而应完善特别策划当前, 我国房地产行业的市场秩序和系统建设还远未建立, 住房的结构还很不合理, 建立以廉租屋、经济适用房、商品房为体系的住宅体系已刻不容缓! 要结合国情、民情。长期、严厉打击房地产领域的投机行为, 建立住宅梯度消费的理念是政府一段时间的重要任务。

　　税收等政策给予长期的精确调控和抑制, 这才是符合我国人多地少、将长期处于社会主义初级阶段的国情和民情的。地方政府为了“土地财政”, 通过过高的商品房房价也相对抬高了经济适用房的价格, 经济适用房也变成一场“过场秀”。因此, 老百姓对“经济适用房”( 实际既不经济又不适用) 只能是无奈的“弃购”,这是对异化的“经济适用房”严重的控诉。

　　三、完善市场 加强管理

　　家庭、个人住房及收入基础信息的收集和科学分析, 是经济适用房得以健康发展的基础。同时, 要加强资格认定和管理工作, 这也是执政能力的体现, 要有行政问责。以往经济适用房在实施过程中存在的问题,就是由我们基础资料不全和认定、管理不严所导致。在这方面我们仍存在很大差距, 家庭、个人征信系统尚未建立和联网。

　　四、严惩渎职 严查不作为

　　现在经济适用房的某些偏差是地方政府规划、管理和执行惹的祸。大面积、复式房是怎么通过规划的?

　　富裕阶层是怎样通过审核的? 经济适用房用地是如何转变为商品房的? 答案很明显, 是地方政府管理不严和管理能力差惹的祸, 甚至是某些职能管理部门的腐败惹的祸。地方政府和相关职能部门往往是违法和违规的主体, 所以说, 政策虽好, 关键在于落实和问责。

　　近年来, 中央宏观调控政策频出, 说明宏观调控效果很不理想, 也说明中央和地方的博弈从未停止, 理性和疯狂的博弈也从未停止。“上有政策, 下有对策”,使得宏观调控成为“空调”, 政府的公信力受到很大的损害, 老百姓的民怨甚大。因此, 宏观调控和中央的各项政策、法律要想取得实效, 必须加大监督和惩戒力度, 对地方相关职能部门和个人玩忽职守、渎职造成的国有资产流失和损害人民群众利益的行为要严加惩处, 对权力寻租和权钱交易行为要严加惩处, 避免走以前“异化”的经济适用房失败的老路。

　　众所周知, 当前在商品房、廉租房乃至其他领域都存在严重的腐败现象。但是, 我们不能因噎废食, 以此来否定经济适用房。经济适用房的制度经过2007 年的再修订本身基本上是科学的,2007 年 8 月13 日中国政府网发布了《国务院关于解决城市中低收入家庭住房困难的若干意见》( 以下简称《意见》)。《意见》把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责。《意见》指出, 经济适用住房是有限产权, 上市必须补地价和政府回购, 经济适用住房建筑面积控制在60 平方米左右, 新建廉租住房面积控制在50 平方米以内, 经济适用和廉租屋不得出租。这是对我国传统的、“异化”的经济适用房和廉租屋模式的颠覆, 是符合当今中国国情的, 问题的关键在管理、监督环节。俗话说得好，“上梁不正下梁歪”, 应该首先从管理层自身找原因, 必须严厉惩戒管理中的渎职、不作为乃至腐败行为。

　　从历史来看, 我国保障性住房政策面市时间不长,由于各级地方政府在保障住房认识上的偏差和滞后,导致各地保障性住房建设要么严重异化、要么干脆“光打雷, 不下雨”, 真正全面有效施行始于2007 年。即便如此, 有些地方保障性住房建设仍然千呼万唤不出来, 许多地方经济适用房和廉租房还根本未上市( 包括具有1950 万人口的特大型城市上海, 至今一平方米经济适用房都未上市), 广大中低收入者的住房困难问题还十分普遍, 他们对包括经济适用房在内的保障性住房可谓是望眼欲穿。因此, 就现阶段而言, 经济适用房不仅不能取消反而要规范制度建设, 加大建设力度、加快上市节奏。

　　对于经济适用领域出现的权力寻租、虚假申购等问题, 我们要客观全面看待, 既不能以偏概全, 动辄呼吁取消、废置; 又不能熟视无睹、不加以改进。面对现实中存在的诸多问题, 相关部门应引起重视并及时予以纠偏, 使制度设计更为科学、周密。国际上没有非常完美的成功案例, 保障性住房的发展之路还需要在实际执行过程中不断摸索、完善。

　　当前, 我国房地产行业的市场秩序和系统建设还远未建立, 住房的结构还很不合理, 建立以廉租屋、经济适用房、商品房为体系的住宅体系已刻不容缓!

　　要结合国情、民情。长期、严厉打击房地产领域的投机行为, 建立住宅梯度消费的理念是政府一段时间的重要任务。当前, 当务之急是各级政府必须真正拿出实际行动来, 切断房地产领域盘根错节的腐败“脐带”,彻底转变经济增长方式, 顺应市场经济规律和民意,关注民生, 真正把“三个代表”落实到实处, 真正使我国房地产业和国民经济走上一条理性、可持续发展的轨道。