随着经济的快速发展，“居者有其屋”、“居者优其屋”已经成为提高人民生活水平的基本内容。构建和谐平安的住房体系是建设和谐社会的一项战略基础工作。时下，商品房涨势过快，极大地引起社会公众的关注。尽管央行将房贷加息，打压房地产热，但2005年一季度商品房价格依然逆势而上。据国家统计局公布的数字显示：2004年商品房价格上涨了14．4％，今年一季度上涨了12．5％，其中商品住宅上涨了15．2％，创下了1998年以来房价最高涨幅，并远高于物价上涨的指数，尽管政府采取措施打压，二季度还是上涨了8％。
一、目前商品住宅房价格上涨的主要原因
1．住宅需求和商品房需求旺盛。一是居民需求增加。
以南昌为例，2004年新增人口近20万，以每人10平方米计算，住房需求达200万平方米。二是国民收入增加，城市居民生活提高，急需改善住房条件。卖旧买新、卖小买大带来的需求，其中70％以上的人卖掉旧房后购买了新房。三是居民及有些机构把商品房作为投资选择的需求。随着城市化进程的加快，建设花园式城市，旧城改造带来的拆迁安置的需求。近几年来．商品住宅销售面积的增长速度已经连续五年高于竣工面积的增长速度，这就是需求旺盛的体现。需求的旺盛既可以促进房地产市场的活跃，又会推动房价的上涨。
2．房地产结构发生了巨大变化。这也是商品房上涨的原因之一。因为现在看到的商品房价格指数，是把销售额除以销售面积来做的，商品房的结构发生了变化。比如说低端的商品房下降的话，房地产价格指数也上扬。现在经济适用房的比重下降，由2003年的6．1％下降到去年的4．6％。再加上普通商品房的比重还是低了些，商品房结构中高端房比重大，所以房地产价格指数也就大。
3．房地产开发成本增加。一是国家对土地施行严格的审批制度，并对土地实行招标挂牌拍卖后，土地的成本上涨幅度较大；---是由于建材涨价带动建设成本上涨；三是商品房的功能和质量正在逐步提高。新建的楼盘，在设计、绿化、楼距、环境等方面都有了显著提高，新技术、薪材料得到了广泛的运用，其建设的品质、水平都在提高。品质的提高，加大了成本，优质优价，也就导致了商品房价格上扬。
4．银行加息的连锁反应。银行加息后，使原本明、后年购房的消费者，担心加息后购房负担增加，从而提前实施购房计划，加剧了需求的增加。
二、抑制商品房价格上涨的主要措施
1．强化宏观调控，力求商品房供给与消费平衡。房地产实施的宏观调控，其目的是保证房地产健康发展。这个发展首先是包括量的发展，这是进行宏观调控的重点。对房地产发展的宏观调控，着重地体现在供给与消费的平衡上面。以住房为例，每年住宅建设的数量的增长，建设能力是个因素，但不是决定因素。因为我国已经具有强大的建设能力，许多城市都可以做到把现在每年建设住宅的数量增加一倍而不感到特别吃力。如以建设能力来作为调控的依据，就会造成建设数量过热膨胀。另一因素人们对住宅的自然需求，这也不是决定因素，因为人民都希望自己的住宅面积大一点，水平高一点。如以此来作为调控依据，也会造成住宅建设的过热膨胀。第三个因素是有效需求，即广大居民能够提供的住房消费资金，它对住房供给与消费的平衡，属于决定性的因素。固然，要实现平衡发展，供给与消费具有同等重要的地位。而在我国具有较强建设能力并提供较多供给的情况下，有效需求则会起着调控发展速度、调控供给的决定性作用。
因此，各城市对住宅建设发展的宏观调控，应该首先弄清楚住宅的有效需求的增长情况，即弄清楚国民经济发展，居民收入提高以及广大居民住房消费的增长实际及其发展趋势，然后对每年的住房供给实施总量控制，力求做到供给与消费的基本平衡。如果通过总量控制，能够做到保证每年建设的商品房绝大多数可以在竣工一年内销售出去，宏观调控就达到了很高水平。
2．加大土地供应调控力度，严格土地管理制度。房地产开发是在土地上进行的，控制住土地供应总量。就抓住了源头，能够较好地控制住房地产开发规模。
我国人多地少，与世界各国相比，人均拥有土地量是很低的，对于每年从农业用地转为商品房建设用地的数量，必须由国家垄断控制，努力做到珍惜和节约用地。为了做到既满足经济发展的需要，又能节约每一寸土地和控制房地产规模，必须严格土地管理制度。总而言之要按六个“必须”去做：
(1)必须按照满足经济发展需要和节约土地的原则，由国家制定长远的和年度的土地使用计划，分解下达各地执行，垄断每年的土地供应量。
(2)必须按照城市规划的要求进行土地开发和建设，保证土地的合理使用，防止乱占乱建，造成许多难补救的不良后果。
(3)供应的土地必须与建设项目相结合。防止“移花接木”，巧立名目乱建楼堂馆所、豪华住宅。
(4)必须对土地的利用和建设有明确的开发期限和进度瓣求。
(5)必须慰基础设施积怒套工程鸯鳃确的进度黉求。
(6)主戆的投资供应努须经遵授投政府审蠢貔准。±缝由国家垄断供应，只有国家授权的政府们来审批，才能保证按计划供应。
±地的投炎并发积土地供应，是±她送入枣场的第一环节，对投资穰土地进行宏观调控，是栽范房遵产市场酶重要措施。实行总量控制和控制土地供应规模，都属予以预防为目的宏观调控的内容，是舆有超前性的宏观调控。当房地产发展总量积土缝供应总鬟褥到会理挖涮，在正常情提下，就冒瑷避免岛璃发展过热，也有力逮摔镄了商品房上涨过快酶问题。
3．运用税收房贷等缀济杠杆遏制投机性需求。
(1)对投貔性妙作赛她产，薤收金额营韭税。最近国务院转发了建设都等部委《关子徽好稳定住房徐襁工作的意见》中规定：自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的住房投入全额征收营业额：
个入魏买普遥往房超过2每(含2年)转手交易的，镪售时免征营监税，对个人魏买嚣警通住房越过2年转手交荔耱，镶售时按其售房收入减去购买房屋的价款中的差额征收营业税。这次国务院新税收政策调整，主要目的在于增加短期炒作成本，遏铡投撬性嚣求，控铡投资性黉求。这次好短级差浙得税，郾对镣房科淆鬣税，驮雨有效施抑麓授祝性需求，降低泡沫风险。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得利润课以高税率。此外，利税还可考虑区别对待自住和逡翟房绝产，对质者征收较蹇的税。
(2>提离湃发和翳房贷款秘怠。嬲大对授税憋麓房鹃诞控力度。有奖部门要加太“窗121指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的傣贷管理，调整积改善房地产贷款结擒，势如大梭焱力度，切实纠正违规发放贷款。
(3)引导膳民合理消赞预期，控制不舍理需求。住房观念是应该注意的问题，房潋后，尽管城镇进行了居民住房改辇，可著不魁每一个人，每～户屠晁熬必绠麴房，像发达国家秘蠢绣经济黧家，真歪藩凝买房逮是露分之六毛中，还套酉分之二四的膀民要靠租房的。现在的年青人，刚缩婚，就购买100多平方米的新房，一步到位，这在任何一个市场经济鹣发达国家悫过豹路程※褥都不是这榉粒，都有一个逐步更藏豹过程，像荧螯一个久一生要搬六七次家，爵冤房子也是逐步从小到大。我们要鼓励为住而买，而要限制为投机而赡买。我们要采取一些行之有效的措施，解决房地产发展中所谨在鲍阏题，婺使商酿房是要为居住房，薅不是投资菇。
三、檎建翔谐平安斡往痨体系纵观人们生活的活动，老百姓用三个字就高度概括了，那就是吃、穿、住。可以说，住得怎么样?住房有没有保障，遏衡量平民嚣姓生活积谤乎安的一个整要条饽，我稍想为百姓做好事，秀广大入民裰零稠益着想，藏要构建一个穰谐平安的商品房体系。
1．建设缀济适用住房，解决中低收入者住房问题。
(1)建设经济适用经房，捧瑰了社会主义制魔优越性。
薪酌住房候波体系要骏缀济逶焉往赛为孛心豢成，维行薪豹住房供应体系，必须把主鬻精力放在推行经济适用住房上。
1998年国务院23号文件颁布后，各地政府和主管部门都十分重撬经济遥嚣整房建设。1998年，我嚣城镇经撩适用住房竣工西积爽5509．9万平方米，1999荦海10093．8菇平方米，约占当年住房建设竣工总面积的五分之一，2000年和2001年也大体保持这个比例。建设经济适用住房对于启动住房溃费、如快健房建设，乎搀住房价格、保障住房供波，特别是孛低收入老豹住房供应，稳定裎会秘潜平安都产缀了积投襻用。
(2)建设经济适用健房，解决中、低收入住房困难。经济逶旗往房燕玻策性商最房，魏买对象有严格政蒙规定，为了使广大孛衢收入者买缮粒房，嚣家对经济逶焉往涝实行壤免土地使用赞和降低税费簿优惠政策，从而降低了住房售价。
国家建设部、发改委、国土资源部、人民银行下发的《经济适用住房管理办法》骥确规定，具有当媲城镇户口、毙房或往房覆积低予规定标准懿往房嚣难产，中、低l|雯入家纛，只有嗣爵符合上述条件的家庭才能购买，一个家庭只能购溪一套。在单位已分配公有住房，鼠已达到规寇面积标准的家庭，按政策怒定不能再魏经济透惩往房。
2．实施廉程往房裁发．解决最低敬入家庭住房强难。
(1)“双困”家庭实行廉租住房租金配租。主辫针对没有租住公有住房的“双困”户，即具有城市户口、享爨最低生活保障待遇，魁入均往房使耀嚣积僬乎7平方米的生活困难、住房困赡茹!庭，出政府“买萃”，提供潦程隹房辛}羹占，x圣天筠使用面积7平方米以下，补足到lO平方米，每人每平方米补贴10元。“双豳”家庭领取补贴后，再通过市场落爽房源，改善住房条{牛。
旺)“驳豳”家庭串瓣特踩嚣难家嶷实行潦褪谯房实锈琵租。廉租家庭领取租金盾，通过市场浔找房源。出于有的房主单方违约或随意上涨房租，致使一拽廉租家庭经常搬迁换房，这尤其绘疆寡老人以及重残家庭带来极大不便。政麝要专门筹资获市场上皎酶一獍小产螯豹二手房，震予对祷困家庭实行实物配租。对獠用公有住房的“双困”户。要按各自情况分别给予相应的减免优惠。如南昌市截止2004年底，已对5t700户困难家痊实行了疆金减免，每年租金300余万元。
3．加快住房建设结构调整，建立健全住房保障体系。
(1)增加中低价格商品房建设，限制非住宅或豪华高档住宅建设。继续热快缨梅调整，积极鼓殛普通商罴房建设，加大经济邋耀房供应，隈涮菲住宅耨高楼及大户登住房建设，进一步扩大经济适用房建设规模，使当年经济适用房建设规模占当年商品房建设开发量的10％以上。
(2)如强对房建_产嚣发市场婺管，规范房地产嚣发建设行为。述一步严格企鼗投资管理警毙镄度，严撼隶场准久关。落实项目资金制度、商品房预悔许可证制度等各项翩度。严厉打击房屋销售中的各种违法、违规、欺诈行为。做好痔遣产交嚣与权震管理达标考核羔作，积极接军亍房地产交易、投震管疆一俸纯，麓纯程序，改蒋鞭务，疆梅建稳谐藤努环境。
(3)规拖发展物业管理，构建和谐平安社区。家庭是社会生活的基本缨照，构建鄹谐平安社会，无疑要人人培育和建设“积谐警安桂嚣”羿始。蔑蓬发溪物盈管瑗怒褥建纛潢平安社区的基础。社区建设的许多内容需要依托物业管理来进行。将物业管理与社区建设相结合，是深化城市基层管理体剃改攀的一项重簧内容，也是物业管理行娥的一大机遘，致患及鸯关都门应该统筹安捺，璃密部著，避一步规蓬耪业管理行嫩行为，严格市场准入，推进物业管理招投标，形成物业管理市场公平竞争环境，推进物业管理持续健康发展，实现社会秘镑韭管理在约建“程谐平安享主区”中共同发展。
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